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《關(guān)于進一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》政策解讀
為貫徹落實市委市政府對老舊小區(qū)綜合整治工作的要求，全面落實《北京市“十四五”時期老舊小區(qū)改造規(guī)劃》，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會和北京市消防救援總隊聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進一步加強老舊小區(qū)改造工程建設(shè)組織管理的意見》（京建發(fā)〔2022〕67號，以下簡稱《意見》），現(xiàn)解讀如下：
一、文件出臺的背景是什么？
答：老舊小區(qū)改造是落實以人民為中心發(fā)展理念的重要舉措，是城市更新改造的重點內(nèi)容，是重大民生工程和重要發(fā)展工程。自推進實施老舊小區(qū)綜合整治以來，北京市老舊小區(qū)面貌大幅改善，居民滿意度不斷提高。但同時也應(yīng)看到，老舊小區(qū)改造中還存在一些諸如思想認(rèn)識不到位、組織管理不到位、群眾工作不到位、統(tǒng)籌集成不到位、規(guī)劃設(shè)計不到位、責(zé)任落實不到位等問題，亟需破解。為補齊老舊小區(qū)改造工作中的短板，凝聚共識，不斷提升改造品質(zhì)和群眾滿意度，推動實現(xiàn)城市內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會會同北京市發(fā)展和改革委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會、北京市消防救援總隊，在深入調(diào)研、認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗、廣泛征求意見建議的基礎(chǔ)上，制定了本《意見》。
二、文件的適用范圍是什么？
答：本文件適用于本市行政區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)改造工程。
三、文件包含哪些主要內(nèi)容？
答：《意見》堅持問題導(dǎo)向，重點圍繞提高對老舊小區(qū)改造工作的認(rèn)識、堅持黨建引領(lǐng)推進改造項目共商共建共治、強化老舊小區(qū)改造項目立項等前期工作、提升規(guī)劃設(shè)計水平、強化施工組織管理、強化工程驗收和保修工作、強化改造工程監(jiān)督管理等7個方面,制定了38條舉措。主要包括以下內(nèi)容：
（一）提高對老舊小區(qū)改造工作的認(rèn)識。老舊小區(qū)改造要堅持政治、質(zhì)量、安全高標(biāo)準(zhǔn)，深入群眾，依靠群眾，積極主動爭取群眾理解、支持和參與，把改造工程各項工作做實做細(xì)，嚴(yán)把質(zhì)量安全關(guān)，積極回應(yīng)關(guān)切，以人民群眾滿不滿意作為檢驗改造工作的標(biāo)尺。
（二）堅持黨建引領(lǐng)推進改造項目共商共建共治。一是堅持黨建引領(lǐng)。改造工程開工前，各參建單位要向項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)報到。由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）牽頭，建立老舊小區(qū)改造臨時黨支部，充分發(fā)揮基層黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和業(yè)主黨員先鋒模范作用。二是堅持共商共建共治。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)當(dāng)會同實施主體，在施工現(xiàn)場設(shè)置居民接待場所，現(xiàn)場及時接受居民的咨詢，逐項協(xié)調(diào)研究解決改造工作中居民重點訴求和工程質(zhì)量安全存在的主要問題，將群眾工作貫穿于老舊小區(qū)改造全過程。
（三）強化老舊小區(qū)改造項目立項等前期工作。一是堅持問需在前。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要充分發(fā)揮群眾工作的主體作用，改造前充分問需于民、問計于民，改造內(nèi)容體現(xiàn)“民有所呼”，項目立項體現(xiàn)“我有所應(yīng)”，形成社會各界支持、群眾競相參與的濃厚氛圍。二是堅持治理在前。老舊小區(qū)改造要堅持市級統(tǒng)籌、區(qū)為主體、街道落實、各方參與的改造治理機制，各部門分工協(xié)作、齊抓共管，形成工作合力，共同化解矛盾、破解難題，推進老舊小區(qū)改造工作。三是堅持凝聚共識在前。對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好群眾工作的基礎(chǔ)上，依法推進老舊小區(qū)改造工作。四是堅持公示在前。設(shè)計方案經(jīng)責(zé)任規(guī)劃師審查合格后，要主動公示業(yè)主意愿和共識意愿，多渠道全方位廣泛征求小區(qū)全體居民的意見。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)組織各方對設(shè)計方案進行充分討論，充分吸收群眾合理化建議，對設(shè)計方案進行修改完善。五是堅持拆違在前。堅持先拆違再改造施工，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要先進行拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞、治理地下空間違規(guī)使用等工作。六是堅持儲備在前。各區(qū)要以“十四五”五年為周期，編制本區(qū)老舊小區(qū)改造總體實施計劃、分年度項目實施計劃，持續(xù)完善并動態(tài)調(diào)整項目儲備庫和年度改造任務(wù)計劃。在確保質(zhì)量安全的前提下，成熟一個項目，改造一個項目，滾動實施，壓茬推進。七是堅持物業(yè)管理在前。列入儲備庫的項目，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要牽頭組建完成業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織，確定小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織組建完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確定的小區(qū)，方可列入年度改造任務(wù)計劃。八是堅持統(tǒng)籌在前。加強部門統(tǒng)籌，集成改造內(nèi)容，形成改造合力。統(tǒng)籌考慮中央和國家機關(guān)老舊小區(qū)改造與北京市老舊小區(qū)改造工作。鼓勵區(qū)域集成，實施連片改造，積極推行工程總承包模式。鼓勵專業(yè)集成，統(tǒng)籌“六治七補三規(guī)范”內(nèi)容，統(tǒng)籌推動各類管線改造，協(xié)調(diào)推動綜合整治與管線改造與老樓加裝電梯同步實施。探索改造工程投融資、建設(shè)、運營一體化模式。九是堅持明責(zé)在前。明確街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）是群眾工作第一責(zé)任人，是組織和推動拆違工作第一責(zé)任人，是老舊小區(qū)改造申報第一責(zé)任人,是完善社區(qū)治理工作的第一責(zé)任人。改造工程實施主體作為項目建設(shè)單位，應(yīng)嚴(yán)格落實工程質(zhì)量安全首要責(zé)任，加強建設(shè)全過程管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前介入改造管理。十是堅持風(fēng)險排查在前。做好重點人群排查和周邊環(huán)境排查，全面辨識風(fēng)險隱患，建立問題清單，制定預(yù)案，落實責(zé)任，做好風(fēng)險防控。
（四）提升規(guī)劃設(shè)計水平。一是落實責(zé)任規(guī)劃師責(zé)任。強化規(guī)劃引領(lǐng)作用，發(fā)揮好責(zé)任規(guī)劃師在老舊小區(qū)改造中的規(guī)劃引領(lǐng)與技術(shù)咨詢作用。鼓勵實施建筑師負(fù)責(zé)制試點，為順利推行“初步設(shè)計+施工圖設(shè)計+施工”的創(chuàng)新型工程總承包模式創(chuàng)造條件。二是認(rèn)真開展入戶調(diào)查。設(shè)計單位應(yīng)在設(shè)計前進行現(xiàn)場踏勘，重點開展入戶調(diào)查，全面掌握改造房屋結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外管線布置、改造過程中的可能風(fēng)險等情況，做到“一戶一設(shè)計”。三是強化設(shè)計深度。設(shè)計單位要針對屋面、外墻防水、外墻保溫施工、棄用垃圾道、上下水改造、消防設(shè)施等進行專項設(shè)計。設(shè)計單位要加強外墻保溫和主體結(jié)構(gòu)連接、頂層外墻保溫的收口和防水等重點部位的設(shè)計工作，不得簡單照搬標(biāo)準(zhǔn)和圖集。四是設(shè)計單位要加強現(xiàn)場指導(dǎo)和服務(wù)。
（五）強化施工組織管理。一是樹立“大安全”理念。用“大安全”理念統(tǒng)籌老舊小區(qū)改造施工安全、綠色施工、疫情防控等各項工作。二是加強季節(jié)性施工管理。建設(shè)單位要合理安排工期組織施工，不得要求施工單位盲目搶工。加強雨期施工、大風(fēng)天氣施工和冬期施工管理。三是加強施工現(xiàn)場消防安全管理。建立施工現(xiàn)場消防安全管理制度，編制火災(zāi)撲滅和應(yīng)急疏散預(yù)案。施工現(xiàn)場應(yīng)按規(guī)定配置符合消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)施、器材，按要求應(yīng)設(shè)置臨時消防水系統(tǒng)。建筑保溫材料燃燒性能應(yīng)符合消防設(shè)計要求，嚴(yán)格動火作業(yè)審批，配備滅火器材并設(shè)置動火監(jiān)護人進行現(xiàn)場監(jiān)護。四是加強施工安全管理。開挖作業(yè)前應(yīng)探明地下管線狀況，施工現(xiàn)場應(yīng)進行封閉式安全防護。馬道口、屋面出入口應(yīng)設(shè)置鎖閉措施，建筑物主要出入口應(yīng)搭設(shè)硬質(zhì)水平防護，高處作業(yè)期間應(yīng)在下方設(shè)置警戒區(qū)域，施工材料集中存放，封閉管理。施工現(xiàn)場配電系統(tǒng)應(yīng)實行三級配電，配電箱要采取防風(fēng)防雨措施。各參建單位要做好施工現(xiàn)場24小時值守工作。五是加強綠色文明施工和防疫管理。嚴(yán)格落實施工現(xiàn)場各項綠色施工措施，將施工現(xiàn)場疫情防控納入社區(qū)管理。各參建單位項目負(fù)責(zé)人應(yīng)加強重大活動服務(wù)保障期間值班值守。六是強化施工公示工作。施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)立“責(zé)任主體公示牌”和“主要材料公示牌”，主動接受群眾監(jiān)督。改造工程完工后，應(yīng)在小區(qū)樓棟顯著位置設(shè)置載明工程名稱和建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位名稱和項目負(fù)責(zé)人姓名等內(nèi)容的永久性標(biāo)識，主動接受社會監(jiān)督。七是堅持樣板引路。工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織編制樣板計劃，樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監(jiān)督，樣板工程施工完畢后，建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織進行驗收。驗收合格后，形成樣板總結(jié)和作業(yè)指導(dǎo)書，指導(dǎo)改造工程正式施工。八是做好成品保護。建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織制定改造工程成品保護工作方案并組織實施，防止成品污染、損壞或丟失。帶戶施工時，建設(shè)單位應(yīng)牽頭做好居民戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施保護工作，不得破壞居民戶內(nèi)非改造部位設(shè)備設(shè)施。確需改移戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的，改造工程施工完畢后，應(yīng)及時予以恢復(fù)，確保設(shè)備設(shè)施改移前后使用功能不變。九是創(chuàng)建智慧工地。建設(shè)單位應(yīng)牽頭組織各參建單位積極主動推進科技創(chuàng)新和智慧工地創(chuàng)建工作,逐步實現(xiàn)改造工程智慧管理、智慧創(chuàng)安、智慧提質(zhì)、智慧增綠、智慧創(chuàng)衛(wèi)、智能建造。十是開展質(zhì)量安全風(fēng)險分級管控和狀況測評工作。參建單位應(yīng)切實落實主體責(zé)任，將老舊小區(qū)改造工程風(fēng)險等級按照不低于較大風(fēng)險進行管控，主動開展質(zhì)量安全風(fēng)險分級管控和測評工作，實現(xiàn)精細(xì)化治理。十一是建立健全應(yīng)急救援體系。建設(shè)單位應(yīng)牽頭建立健全改造工程應(yīng)急救援體系，編制質(zhì)量安全事故應(yīng)急預(yù)案，落實應(yīng)急指揮體系、應(yīng)急救援隊伍和應(yīng)急物資及裝備，強化應(yīng)急處置。
（六）強化工程驗收和保修工作。一是抓好質(zhì)量檢測工作。外墻保溫板安裝完成后，應(yīng)對保溫板與基層的粘結(jié)強度、保溫板后置錨固件進行現(xiàn)場拉拔試驗，試驗合格后方可隱蔽。工程竣工驗收前，應(yīng)完成平屋面的蓄水試驗或坡屋面的淋水試驗，以及外窗抗風(fēng)性能、空氣滲透性能、雨水滲透性能等檢驗項目。上下水管線改造后，要做通球?qū)嶒?，管根部要按設(shè)計要求進行不滲不漏檢驗。二是嚴(yán)格工程驗收。各參建單位應(yīng)加強施工過程追溯管理，建立工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度。外窗工程、上下水改造等老舊小區(qū)專有部分完工后，建設(shè)單位應(yīng)邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外墻、樓道、樓梯間等公共區(qū)域改造完工后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)牽頭組織各方對改造效果進行驗收。三是強化改造工程建成移交工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全過程參與老舊小區(qū)改造工作。改造工程完工經(jīng)驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)承接查驗工作，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定負(fù)責(zé)相關(guān)物業(yè)后期管理和維護。四是強化質(zhì)量保修工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向居民發(fā)放保修事項告知書。告知書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍和保修期限，建設(shè)單位在工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)對所有權(quán)人履行質(zhì)量保修義務(wù)。保修期限內(nèi)，經(jīng)維修的部位保修期限自所有權(quán)人和相關(guān)單位驗收合格之日起重新計算。五是鼓勵建設(shè)單位辦理工程質(zhì)量潛在缺陷保險，保障住宅工程產(chǎn)權(quán)所有人合法權(quán)益。
（七）強化改造工程監(jiān)督管理。一是建立老舊小區(qū)綜合整治項目集中資格審查制度。各區(qū)要加強老舊小區(qū)改造工程招投標(biāo)的管理，通過年度集中資格審查、集中采購的方式，優(yōu)選有意愿參與老舊小區(qū)整治項目的咨詢、管理、設(shè)計、施工隊伍和涉及安全質(zhì)量的關(guān)鍵設(shè)備、材料，供項目實施主體選用，進一步降低改造工程建設(shè)成本，縮短招標(biāo)周期，確保工程質(zhì)量。二是建立老舊小區(qū)綜合整治失信懲戒制度。強化施工現(xiàn)場和建筑市場“兩場”聯(lián)動，出現(xiàn)發(fā)生安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量責(zé)任事故、因施工管理不善引發(fā)群訪群訴等惡劣社會影響事件等7種情形的單位，列入老舊小區(qū)改造失信懲戒名單，兩年之內(nèi)不得承攬老舊小區(qū)改造工程項目。三是實施信用管理。構(gòu)建基于信息化管理、風(fēng)險管理、信用管理基礎(chǔ)上的老舊小區(qū)監(jiān)管體系，適當(dāng)增大老舊小區(qū)改造參建企業(yè)、執(zhí)業(yè)資格人員行為和表現(xiàn)的信用權(quán)重，構(gòu)建以“大安全”、“高品質(zhì)”為核心的信用管理體系。四是抓好制度落實。各參建單位要按照《關(guān)于進一步加強老舊小區(qū)更新改造工程質(zhì)量管理工作的通知》《關(guān)于做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程安全管理工作的通知》《關(guān)于優(yōu)化和完善老舊小區(qū)綜合整治項目招投標(biāo)工作的通知》《關(guān)于落實建設(shè)單位工程質(zhì)量安全首要責(zé)任的通知》《關(guān)于加強建設(shè)工程“四新”安全質(zhì)量管理工作的通知》要求，嚴(yán)格落實工程質(zhì)量安全主體責(zé)任。五是強化政府監(jiān)管。各區(qū)應(yīng)組織規(guī)自、住建、城市管理、消防救援等部門，對老舊小區(qū)改造安全、質(zhì)量、文明施工、環(huán)保、防疫等開展專項檢查；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)定期組織屬地規(guī)自、住建、城市管理、消防救援等部門開展日常檢查。各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)切實加強老舊小區(qū)改造項目監(jiān)管，按照每個月監(jiān)督抽查不少于一次的頻次，開展改造工程質(zhì)量安全監(jiān)督工作。主管部門可探索采取統(tǒng)一委托監(jiān)理等方式，強化項目監(jiān)管。在監(jiān)督人員力量不足的情況下，各區(qū)可采取購買服務(wù)的方式，將工程技術(shù)服務(wù)和輔助性事項委托給具備相應(yīng)條件的企業(yè)、單位和其他社會組織承擔(dān)。主管部門應(yīng)充分利用購買服務(wù)的成果，作為開展差別化、精細(xì)化監(jiān)管的依據(jù)。
四、文件的實施時間是什么？
答：《意見》自印發(fā)之日起執(zhí)行。
掃一掃關(guān)注